مبادئ الاستثمار العقاري
الكاتب : المستشار العقاري محمد الريماوي
يهتم الكثير بتداول الفوركس والعملات الرقمية، لكن من الخطأ أن يتم التركيز على مجال واحد للاستثمار والتداول، لذا علينا أن ننوّع بمصادر الدخل ومجالات التداول حسب قدرتك ورأس المال المتوفر لديك. فمجالات الاستثمار كثيرة ومتنوعة ومنها مجال العملات الرقمية استثمار أو تداول، أسهم الشركات، الاستثمار بشراء الذهب سبائك أو أونصات، الاستثمار العقاري.
- أهمية الاستثمار العقاري:
يعتبر الاستثمار العقاري أحد الحلول الهامة أمام راغبي الاستثمار، وأيضا يعتبر مخزن للقيمة في أوقات انخفاض القيم الشرائية للعملات، ووسيلة لادخار الأموال في أحد الأصول الثابتة.
ففي أحد البلدان رغم نسبة التضخم العالية والقدرة الشرائية للعملة منخفضة جداً إلا أن أسعار العقارات في ارتفاع دائم.
وتأتي أهمية الاستثمار العقاري بسبب أن أسعار العقارات بشكل عام تتجه إلى الارتفاع دوما على المدى الطويل بسبب عدة عوامل:
- زيادة معدل النمو السكاني
- ازدياد الدخل عند الأفراد
- نمو شبكات الطرق الرئيسة والفرعية
- ارتفاع معدلات الطلب العالمية على العقارات.
كما أن الاستثمار العقاري يتميز عن غيره من الاستثمارات كونه يحقق عائدات دورية كمبلغ الإيجار بالإضافة إلى مكاسب رأسمالية متمثلة بزيادة قيمة العقار نفسه بعد فترة من الزمن.
- مفهوم الاستثمار العقاري:
الاستثمار: هو عملية يتم من خلالها توظيف الأموال بشكل يحقق مكاسب للمستثمر، ويعتبر الاستثمار العقاري أحد أفرع الاستثمار حيث يتم توظيف الأموال في إحدى مجالات الاستثمار العقاري بهدف تحقيق العائد، وهو لا يتمثل فقط في شراء وحدة سكنية، وإنما يأخذ أشكالا كثيرة.
- مزايا الاستثمار العقاري:
- تنوّع الدخل: إن الاستثمار العقاري ممكن أن يحقق عائدات دورية بالإضافة إلى مكاسب رأسمالية متمثلة بزيادة قيمة العقار نفسه بعد فترة من الزمن وتزداد قيمة العقارات مع مرور الوقت، وذلك بالتناسب مع حجم المشاريع المحيطة بالعقارات والنمو السكاني والتجاري حولها، وتحقق العديد من العقارات قفزات هائلة في الأسعار مع مرور الوقت وتطور المشاريع المحيطة، مما يحقق أرباح كبيرة للمستثمرين.
- يعتبر مصدرًا ثابتًا آمنًا للدخل: من أهم مصادر الدخل الثابتة الآمنة للكثير من الأشخاص، حيث يقوم بعض الأشخاص بتأجير شقة سكنية أو محل تجاري بهدف كسب الأموال الثابتة شهريا لتحسين مستوى المعيشة، ويمكنك تسديد الأقساط لقرض التمويل العقاري (إن وُجد) وعلى المدى الطويل يصبح العقار لا يستلزم أي مبلغ وبالتالي يمكنك الاستفادة من دخله بالكامل، فنحن يمكننا تحقيق دخل من مجال الفوركس والأسهم لكن هذا الدخل غير ثابت ولا آمن على عكس العقارات، فالدخل الذي يأتي من تأجير العقار يعتبر ثابت وآمن .
- مخاطرة ضعيفة: يعتبر البعض أن سوق الأسهم والفوركس سريع المردود والأرباح، ولا يحتاج لسيولة كبيرة، ولكنه يعتبر استثمار ذو مخاطر عالية، فهو متغير بشكل دائم ويتسم بعدم الوضوح، فمن الممكن أحيانا أن يتحرك بقوة فيؤدي بشكل مفاجئ لإفلاس المستثمر. أما الاستثمار العقاري من أكثر الاستثمارات أمانا فدائما ما تكون حركة السوق واضحة يسهل التنبؤ بها ومن الصعب أن يفقد العقار ثمنه إلا إذا تعرض لكوارث أو أخطار كبيرة كالانهيار أو الإعصار أو الحريق، وهذا يمكن تلافيه بالتأمين العقاري.
- الحماية من التضخم: إن الاستثمار العقاري على المدى الطويل يحمي المستثمر بشكل فعال من التضخم الاقتصادي لأن قيمة العقارات تزداد بشكل تدريجي وبمعدل ثابت، وفي الغالب بنسبة أعلى من نسبة التضخم، مما يضمن المحافظة على الأصول المالية. على العكس من الاحتفاظ بالمال بدون استثماره، حيث أن الأموال تنقص قيمتها مع الوقت بسبب التضخم.
- التسهيلات الحكومية: توفر العديد من الدول مزايا استثمارية خاصة في قطاع الاستثمار العقاري إدراكًا منها بأهمية هذا القطاع ودوره في النمو الاقتصادي، حيث تقدم تسهيلات ضريبية مثل تخفيض ضرائب الممتلكات وغيرها من الرسوم، كما من الممكن تقديم مزايا أخرى للمستثمرين الأجانب في العقارات مثل الحصول على الجنسية وغيرها.
- سهولة الحصول على القروض: عند طلب تمويل لمشروع ما من البنك يسعى البنك دائما لضمان حقه عن طريق الرهن على الأصول الخاصة، وبما أن العقارات تعتبر من الأصول قليلة المخاطر فمن السهل الحصول على قرض عقاري ليدعمك في عملية الشراء، بخلاف المشاريع الأخرى التي قد تكون خطرة كدخول مشروع تجاري أو صناعي.
- وسيلة لتنويع الاستثمارات: يجب تنويع الاستثمارات كنوع من إدارة المخاطر، الاستثمار العقاري يوفر لنا وسيلة ممتازة وآمنة لتنويع استثماراتنا.
- عيوب الاستثمار العقاري:
- ضعف السيولة: من أكثر السلبيات التي تواجهها في الاستثمار أنه قد تعاني من مشاكل في السيولة، مثلا المستثمر بالذهب يكون قادرا بسهولة على بيع ما يملك عند حاجته، أما العقارات قد لا تستطيع بيعها بسهولة عند الحاجة، لأن سوق العقارات يمر بفترات ركود.
- التكاليف والنفقات العالية: بداية من عملية الشراء التي تتطلب بعض التكاليف سواء بالنسبة للمحامي أو السمسار أو لإنجاز الإجراءات القانونية لإتمام عملية الشراء وما إلى هنالك، وحتى تكاليف التأمين على العقار أو دفع مصاريف الصيانة والنظافة وأي مصاريف أخرى. ويزداد على ذلك مصاريف غير مخطط لها مثل إصلاح أي تلف في العقار من دهانات أو أرضيات أو أساس المطبخ والحمام وغير ذلك بسبب المستأجر في إتلافها.
- مشكلات تأجير العقار: من الممكن أن تمر فترة بدون إيجاد مستأجر مناسب للعقار، وغيرها من المشكلات الأخرى المتعلقة بالتأجير كالخلافات بين المستأجر وصاحب العقار.
- الوقوع في مشاكل تخص ملكية العقار: من أسوأ عيوب الاستثمار في العقارات هو الوقوع ضحية لعمليات النصب والاحتيال العقاري، حيث أن إجراءات شراء عقار طويلة وبها الكثير من الأوراق والخطوات القانونية، وإذا لم تكن منتبها لها كلها فمن الممكن أن تتسبب ثغرة قانونية واحدة في ضياع حقوق ملكيتك للعقار أو شراء عقار به عيب خطير قد يؤثر على إعادة بيعه أو تأجيره. فمن المهم التأكد من وجود كل أوراق إثبات الملكية العقارية للمالك، وإثبات صحة ترخيص العقار، ووجود كافة المرافق، كما يجب التأكد من عدم وجود أي عيوب بالعقار المذكور، والاستعانة بمحامي للتأكد من صحة كافة الأوراق والإجراءات، يجب الحذر في هذا الأمر قد يكون هناك مشاكل قانونية أو مشاكل إرث.
- رأس المال المطلوب: تحتاج رأس مال كبير نوعا ما مقارنة بمجالات الاستثمار الأخرى، مهما كان العقار صغيرا فإنك تحتاج لرأس مال كبير نوعا ما، حتى لو لم تشترِ سوى شقة صغيرة فأنت بحاجة لرأس مال.
- أنواع العقارات:
نظرًا لكون العقارات هي سلعة ومادة الاستثمار العقاري، فكان لا بد من حصر سائر أنواع العقارات التي يمكن الاستثمار فيها وتصنيفها تبعا للغرض الذي يستخدم فيها هذا العقار.
- عقارات سكنية: (منازل خاصة، مجمعات سكنية)
- عقارات تجارية: (متاجر صغيرة، مطاعم، مراكز تسوق)
- عقارات مكاتب
- عقارات صناعية: (مصانع ومعامل)
- عقارات زراعية: (المزارع)
- عقارات ترفيهية: (حدائق، ملاعب)
- أراضي: (زراعية، أراضي مخصصة للبناء)
كل ما سبق أنواع عقارات نستطيع الاستثمار فيها بناء على رأس المال المتوفر لديه وما تحتاجه المنطقة.
- مجالات الاستثمار العقاري:
- الاستثمار في العقارات السكنية: (بناء، بيع، تأجير، رهن) كرفع بناء ثم بيعه أو تأجيره، أو من الممكن شراء شقة جاهزة ثم إعادة بيعها وتحقق ربح أو تأجيرها أو رهنها.
- الاستثمار في العقارات التجارية: (بناء، بيع، تأجير، رهن).
- الاستثمار في العقارات الصناعية: (بناء، بيع، تأجير، رهن).
- الاستثمار في العقارات المكتبية والإدارية: (بناء، بيع، تأجير، رهن).
- الاستثمار في العقارات الترفيهية: (بناء، بيع، تأجير، رهن).
- الاستثمار في العقارات التجارية: (بناء، بيع، تأجير، رهن)
- الاستثمار في إعادة تدوير العقار وبيعه: كشراء عقار قديم والقيام بتحسينها وتعديلها ثم بيعها بسعر تحقق ربح من خلاله.
- الاستثمار العقاري في البورصة:(أسهم الشركات العقارية وصناديق الاستثمار العقاري)
- الاستثمار في العقار القائم بذاته: يفضل لراغبي الاستثمار العقاري أن يقوموا بالتركيز على العقارات القائمة بالفعل كالعقار السكني أو التجاري أو الصناعي العقار موجود وجاهز فهو لا يحتاج لتمويل كبير، وليس العقار غير المجهز والذي يحتاج إلى تمويل كبير، وهي تكلفة غير ثابتة ومتغيرة وفقا لأسعار صرف الدولار، وكذلك العرض والطلب والتقلبات الاقتصادية وتغيير في حركة الطلب، ويُشترط وجودها في منطقة واعدة وجاذبة، وهناك من يفضل العكس أي أن يقوم هو بتجهيز العقار وبنائه. الخ.
- نصائح للاستثمار العقاري:
- دراسة السوق واحتياجاته: الدخول للمناطق الي لها مستقبل كشراء عقار في مناطق مهملة في البداية ثم شهدت نهضة كبيرة بسبب توسع المدن مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات أو كمرور طريق أو أوتوستراد بهذه المناطق سيرفع أيضا سعر العقارات.
- دراسة الأسعار: كي لا تتعرض للغش أو للغبن.
- تحديد الموقع بشكل جيد: من الضروري أن يكون الموقع استراتيجيا مهما وله مستقبل.
- تحديد الميزانية: قبل الدخول بمجال الاستثمار العقاري، يجب تحديد الميزانية بشكل دقيق ثم العمل بناءً عليها، فقبل البدء ببناء السكن يجب دراسة وتحديد الميزانية كي لا تدخل بمشاكل القروض أو البحث عن شريك أو …الخ.
- التأكد من حالة العقار: التأكد من حالته أي أن يكون خاليا من العيوب حتى لا تقع بمشاكل عند تأجيره أو بيعه.
- حساب العائد من الاستثمار: كم تحتاج لتستطيع استرداد الأموال المستثمرة، فهناك طرق لعملية الحساب.
