غرامة تصل إلى عشرة ملايين ريال وتفاصيل اللوائح الصارمة لتملك غير السعوديين للعقارات

تنص اللوائح الجديدة على حفظ الخصوصية الدينية للمناطق المقدسة عبر حصر ملكية واستخدام العقارات في مكة المكرمة والمدينة المنورة على المسلمين فقط، وتواكب ذلك بفرض رسوم تنظيمية بنسبة 2٪ على جميع صفقات غير السعوديين في المدن الكبرى، مع تحديد حالات إعفاء واضحة تشمل التركات والأحكام القضائية.

آلية الرقابة والعقوبات المالية

لضمان الالتزام بهذه الأحكام، أنشأت اللائحة منظومة رقابية متشددة تسمح بفرض غرامات تصل إلى 5٪ من قيمة العقار، ولا تتجاوز حدًّا أقصى يقدر بعشرة ملايين ريال. كما يتيح المتضرر مسارًا قضائيًا للمعارضة أمام المحاكم الإدارية.

اشتراطات الأفراد غير المقيمين

يتعين على أي شخص طبيعي غير سعودي غير مقيم استيفاء ثلاثة شروط أساسية قبل إتمام أي عملية شراء أو الحصول على حق عيني في العقار. أولًا، الحصول على هوية رقمية صادرة عن وزارة الداخلية؛ ثانيًا، فتح حساب بنكي بالمملكة يحمل اسمه؛ وثالثًا، توفير رقم اتصال سعودي مرتبط بهذه الهوية الرقمية، ما يضمن ربط جميع الإجراءات المالية والإدارية ببيانات موثقة.

ضوابط الشركات الأجنبية وإفصاح الملاك

حددت اللائحة قواعد خاصة للشركات غير السعودية التي ترغب في امتلاك عقارات داخل المملكة. يجب عليها التسجيل لدى وزارة الاستثمار وفقًا للدليل الإجرائي الذي ستصدره الهيئة العامة للعقار، مع الالتزام بالإفصاح الكامل عن جميع الملاك الفعليين وغير الفعليين. كما يُطلب من ممثل الشركة داخل السعودية الحصول على هوية معتمدة وفتح حساب بنكي باسم الشركة.

بعد استكمال المتطلبات، تصدر وزارة الاستثمار رقم تسجيل للشركة. كما تفرض اللائحة على الشركات إبلاغ الوزارة خلال فترة لا تتجاوز 15 يومًا حال انتقال حصة لا تقل عن 5٪ من الملكية، سواء كان ذلك في عملية واحدة أو عدة صفقات، أو في حال وجود ترتيبات تنظيمية في دولة التأسيس تُعطي طرفًا آخر القدرة على التأثير في قرارات الشركة أو الحد من استقلاليتها، بالإضافة إلى أي حالات أخرى تحددها الهيئة العامة للعقار.

الكيانات غير الربحية والمتطلبات الخاصة

تنطبق أحكام مماثلة على الكيانات غير الربحية غير السعودية، حيث يتوجب عليها التسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي وإفصاح عن الأشخاص الذين يمارسون سيطرة مباشرة أو غير مباشرة. كذلك يُطلب تعيين ممثل نظامي يحمل هوية معتمدة وفتح حساب بنكي داخل المملكة.

علاوة على ذلك، يجب على هذه الكيانات إبلاغ المركز بأي تغيّر جوهري في هيكلها أو في الأشخاص الذين يملكون تأثيرًا في اتخاذ القرارات، أو في حال وجود ترتيبات تقيد استقلاليتها، خلال مهلة لا تتجاوز 15 يومًا.

التزامات الكيانات الاعتبارية الأخرى

تمتد المتطلبات إلى أي كيان اعتباري غير سعودي قد يُحدده مجلس الوزراء مستقبلاً. تُلزم اللائحة هذه الكيانات بالتسجيل لدى الجهة المختصة، والإفصاح عن الملاك أو المتحكمين فيها، وتعيين ممثل نظامي، وفتح حساب مصرفي داخل المملكة، مع ضرورة إبلاغ الجهة المختصة عن أي تعديل جوهري خلال فترة لا تزيد عن 15 يومًا.

قواعد تملك الأسرة غير السعودية

توضح اللائحة أن الزوج غير السعودي وأبناؤه يُعتبرون تابعين له فيما يخص تملك مسكن سكني. لا يجوز لأي منهم امتلاك مسكن مستقل إلا إذا انتهت علاقة الزواج أو بلغ الأبناء سن الخامسة والعشرين، ما يمنع تعدد المساكن داخل الأسرة الواحدة.

بوابة إلكترونية موحدة للمعاملات

أنشأت الهيئة العامة للعقار بوابة إلكترونية متصلة بالسجل العقاري لتصبح المنصة الرسمية لتقديم طلبات التملك أو الحصول على حقوق عينية أو التصرف فيها، سواء للأفراد غير السعوديين أو للشركات السعودية التي يشارك فيها غير سعوديين في رأس المال.

تشترط اللوائح أن تُجرى جميع المعاملات المالية المتعلقة بشراء أو نقل العقارات عبر وسائل الدفع الإلكتروني المعتمدة وفق نظام المدفوعات والخدمات في البنك المركزي السعودي، على أن تُستكمل إجراءات إصدار الصكوك ونقل الملكية من خلال السجل العقاري.

تملك الشركات السعودية مع شركاء أجانب

تسمح اللائحة للشركات السعودية غير المدرجة في السوق المالية، والتي يشارك فيها غير سعوديين في رأسمالها، بامتلاك عقارات أو الحصول على حقوق عينية خارج المناطق الجغرافية المحظورة، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة، لاستخدامها في النشاط أو سكن العاملين، بشرط الحصول على موافقة وزارة الاستثمار.

أما داخل النطاقات الجغرافية المحددة، بما فيها مكة والمدينة، فيجوز لهذه الشركات التملك دون الحاجة إلى موافقة من وزارة الاستثمار، شريطة الالتزام بالضوابط المنصوص عليها في نظام تملك غير السعوديين للعقار.

رسوم التصرفات وإعفاءات محددة

حددت اللائحة نسبة 2٪ كرسوم على جميع تصرفات غير السعوديين في الحقوق العينية على العقارات واستخداماتها في مدن الرياض، جدة، مكة المكرمة، والمدينة المنورة. كما أدرجت اللائحة عشرة حالات تُعفى فيها من هذه الرسوم، أبرزها قسمة التركات، الأحكام القضائية النهائية، نزع الملكية للمصلحة العامة، التبرعات للأوقاف أو الجهات العامة، وإعادة العقار إلى مالكه السابق خلال 180 يومًا وفق شروط محددة، وقسمة العقار المشترك دون تعديل نصيب الشركاء.

تشمل الإعفاءات أيضًا عمليات المتعاملين الدبلوماسيين والهيئات الدولية وفق مبدأ المعاملة بالمثل، ونقل العقار من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق استثماري يملك الشخص جميع حصصه، بالإضافة إلى بيع الوحدات العقارية الناتجة عن تطوير أرض مملوكة لغير السعودي، بشرط إكمال المشروع ضمن مدة الرخصة والبيع خلال سنة من انتهاء الرخصة.

آلية التبليغ والدليل الإجرائي

تُعد التبليغات الرسمية سارية المفعول إذا تم إرسالها عبر القنوات المسجلة في البوابة الإلكترونية أو عبر رسائل نصية إلى رقم الهاتف المحمول المسجل في الأنظمة الحكومية.

تلتزم الهيئة العامة للعقار بإعداد دليل إجرائي تفصيلي يوضح آليات تنفيذ النظام واللوائح، ويتم اعتماده بقرار من مجلس إدارة الهيئة ليكون المرجع التنفيذي لجميع الإجراءات والمتطلبات المتعلقة بتملك غير السعوديين للعقارات.

الرقابة الميدانية والعقوبات مع مهلة تصحيح

يمنح النظام مفتشين يحددهم الهيئة العامة للعقار صلاحية ضبط المخالفات وإثباتها سواء على مستوى فردي أو جماعي. عند توقيع العقوبات، تراعى اللجنة المختصة طبيعة المخالفة وتأثيرها، وتمنح المخالف مهلة لا تقل عن عشرة أيام ولا تزيد عن مئة وثمانين يومًا لتصحيح الوضع، وفقًا لنوع المخالفة وإمكانية معالجتها، قبل تنفيذ الجزاءات الواردة في جدول المخالفات.

ينص جدول العقوبات على فرض غرامة تصل إلى 5٪ من قيمة الحق العيني المخالف، بحد أقصى عشرة ملايين ريال، في حال تقديم غير السعودي معلومات أو مستندات غير صحيحة أو مضللة للحصول على حق التملك. تشمل العقوبات أيضًا مخالفات مثل عدم الإفصاح عن بيانات المستفيدين، أو الامتناع عن تزويد الجهات المختصة بالمعلومات المطلوبة، أو عدم تصحيح المخالفات ضمن المهل المحددة، مع تدرج العقوبات بين الإنذار والجزاءات المالية التي قد تصل إلى ملايين الريالات بحسب نوع المخالفة وتكرارها.